상가 계약 체크리스트, 계약금 넣기 전 5가지만 확인하세요

마음에 드는 상가를 찾았다면, 바로 계약해도 될까요?

상가 계약은 월세와 위치만 보고 결정하면 안 됩니다.

막상 계약한 뒤 원하는 업종으로 영업할 수 없거나, 전기·가스 설비가 부족하거나, 예상하지 못한 관리비와 공사비가 추가되는 경우도 있습니다.
계약금 넣기 전에 확인해야 할 것, 딱 5가지만 정리해드립니다.

상가 계약은 ‘장사할 수 있는 공간인지’부터 보세요

상가 계약에서 가장 먼저 확인할 것은 좋아 보이는 공간인가가 아니라, 내가 하려는 장사를 실제로 할 수 있는 공간인가입니다.

법제처도 음식점 점포 계약 전에 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기사항증명서 등을 통해 용도와 권리관계를 먼저 확인하도록 안내하고 있습니다.

계약금 넣기 전, 이 5가지는 꼭 확인하세요

전에 음식점이 있던 자리라고 해서 지금 내가 하려는 업종도 당연히 가능한 것은 아닙니다.

건축물대장에서 건물 용도와 위반건축물 여부를 확인하고, 필요하다면 관할 지자체에 내가 하려는 업종으로 영업신고가 가능한지 계약 전에 문의하는 것이 좋습니다.

건축물 용도가 맞지 않는 경우 용도변경이 필요한 상황도 생길 수 있습니다.

계약서에 서명하는 사람이 실제 건물 소유자인지도 확인해야 합니다.

등기사항증명서에는 소유자와 저당권 등 해당 부동산의 권리관계를 확인할 수 있습니다.

특히 대리인과 계약한다면 위임 여부까지 확인하고, 계약 직전 다시 등기사항을 확인하는 것이 안전합니다.

상가에 표시된 전체 면적과 실제로 사용할 수 있는 면적은 다를 수 있습니다.

복도나 계단 등 공용면적을 제외한 전용면적을 확인하고, 음식점이라면 주방·홀·창고가 실제로 들어가는지도 직접 확인하세요.

특히 대형 냉장고나 오븐처럼 자리를 많이 차지하는 주방기기를 사용할 예정이라면 출입문 폭과 기기 배치 공간까지 실측해두는 것이 좋습니다.

음식점은 매장 시설에 따라 공사비 차이가 크게 납니다.

계약 전 최소한 아래 항목은 확인해보세요.

계약전력 / 도시가스·LPG / 급·배수 / 배기·덕트 / 냉난방

예를 들어 전기튀김기나 오븐을 들이려는데 계약전력이 부족하다면 증설공사가 필요할 수 있습니다.

기존 시설에 문제가 있다면 임대인과 임차인 중 누가 수리비를 부담할지도 계약 전에 정리해두세요.

상가를 빌릴 때 실제로 매달 나가는 돈은 월세만이 아닙니다.

관리비에 전기·수도·청소비가 포함되는지, 월세에 부가세가 별도인지, 인테리어 공사 기간에도 월세가 발생하는지 등을 확인하세요.

특히 아래 내용은 구두로만 약속하지 말고 특약으로 남겨두는 것이 좋습니다.

계약 당시 매장 상태를 사진이나 영상으로 남겨두면 나중에 원상복구 범위를 확인할 때도 도움이 됩니다.

소상공간 TIP
상가를 보고 마음에 들었다면 계약금부터 보내지 말고
건축물대장 → 등기사항증명서 → 실제 면적 → 시설 → 특약
순서로 확인해보세요.
계약 전에 놓친 한 가지가 오픈 일정과 공사비를 크게 바꿀 수 있습니다.

상가를 인도받고 사업자등록을 신청하면 법에서 정한 요건에 따라 대항력을 갖출 수 있습니다. 확정일자 역시 보증금 보호와 관련된 중요한 절차이므로 계약 이후 함께 확인하는 것이 좋습니다.

또 현행법상 차임이나 보증금의 증액청구는 일정 요건 아래 5%를 초과할 수 없고, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.

소상공간 창업의 정석에서는 자영업자라면 바로 사용할 수 있는 정보를 알려드립니다.

혼자서 어려웠던 창업과 가게 운영, 이제 소상공간이 함께합니다.